昌校宇、楊潔

　　近期，多地多部門進(jìn)一步出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)也積極響應(yīng)并主動(dòng)擔(dān)當(dāng)。一方面，對(duì)于存量部分，監(jiān)管部門和各地政府及時(shí)分解執(zhí)行穩(wěn)房地產(chǎn)市場要求，金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也紛紛行動(dòng)，提速為房企紓困；另一方面，對(duì)于增量部分，多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，營造良好市場環(huán)境。

　　目前，多地“保交樓”政策舉措落地有聲，購房者直呼“很放心”；三四線城市的從業(yè)者則期待政策覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家表示，AMC紛紛紓困房企，說明各類扶持工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，隨著中央層面對(duì)“保交樓”作出明確指示，預(yù)計(jì)相關(guān)AMC和出險(xiǎn)企業(yè)的合作情況會(huì)增加。同時(shí)，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管是因城施策、壓實(shí)地方政府監(jiān)管責(zé)任的重要方面，預(yù)計(jì)后續(xù)其他地區(qū)也會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

　　AMC加速紓困房企

　　近段時(shí)間，從中央到地方，都對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作作出明確指示。7月28日召開的中央政治局會(huì)議首提“保交樓”，強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”；銀保監(jiān)會(huì)十日內(nèi)三次點(diǎn)題“保交樓”。地方層面，上海銀保監(jiān)局在召開的2022年年中工作推進(jìn)會(huì)中提到，“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”“支持上海市做好‘保交樓’工作”。

　　與此同時(shí)，年內(nèi)監(jiān)管部門出臺(tái)多項(xiàng)政策，鼓勵(lì)A(yù)MC積極參與問題房企并購重組、中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

　　AMC紓困房企速度正在加快。8月5日，中國華融發(fā)布消息稱，近日公司與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。7月19日，河南資產(chǎn)聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。今年以來，中國華融、長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等4家全國性AMC先后參與出險(xiǎn)房企的收并購行動(dòng)。

　　8月7日，記者從長城資產(chǎn)獲悉，今年上半年，公司通過“總總對(duì)接”“總分聯(lián)動(dòng)”等方式，與12家重點(diǎn)受困房企開展多輪對(duì)接及項(xiàng)目篩選，對(duì)受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。

　　“今年3月份以來，國有及地方AMC參與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的公開項(xiàng)目中，已披露合作計(jì)劃的項(xiàng)目紓困資金規(guī)模約350億元。”中金公司研究部銀行業(yè)首席分析師張帥帥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從目前已公開的紓困案例來看，AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人(通常為央企或地方國企)設(shè)立紓困基金或合作平臺(tái)，由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調(diào)動(dòng)融通優(yōu)勢，由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開發(fā)運(yùn)營優(yōu)勢。

　　上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，AMC作為專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)構(gòu)，與其他金融機(jī)構(gòu)相比在風(fēng)險(xiǎn)處置化解方面更具專業(yè)性，可借助多元化手段和綜合化平臺(tái)為出險(xiǎn)企業(yè)提供有效支撐。未來，AMC在助力房企和重點(diǎn)項(xiàng)目紓困化險(xiǎn)等方面將會(huì)取得較好進(jìn)展，發(fā)揮重要作用。

　　值得一提的是，鄭州市日前印發(fā)的《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》提到，房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作。

　　“鄭州紓困基金模式的創(chuàng)立具有導(dǎo)向作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此類基金具有杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)，其投入和運(yùn)作也體現(xiàn)匯集各類社會(huì)資金的導(dǎo)向，尤其是包括資管、商業(yè)銀行等資金都會(huì)進(jìn)入，客觀上增強(qiáng)解決問題的資金實(shí)力，對(duì)于三季度快速破解“爛尾樓”問題具有積極意義。

　　河南省信陽市中樂百花公館3期營銷中心李女士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“由于多地‘保交樓’各項(xiàng)舉措出臺(tái)時(shí)間不久，還未直接傳導(dǎo)至信陽市。”她期待政策覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，“‘保交樓’各項(xiàng)舉措能從源頭上防范‘爛尾樓’風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)前只有部分省會(huì)城市出臺(tái)相關(guān)舉措，希望未來政策面能覆蓋至三四線城市，給予購房者更多信心。”

　　多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

　　今年年初，住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。隨后多地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，多地均按照《意見》落實(shí)細(xì)則，包括預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等多方面內(nèi)容。不同之處在于：一是監(jiān)管額度的核準(zhǔn)方式不同，有的地方按預(yù)售總價(jià)款的某一比例，也有地方是固定工程造價(jià)或工程造價(jià)乘以系數(shù)；二是在商品房建設(shè)過程中，資金支取的工程節(jié)點(diǎn)設(shè)置方式和對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額要求不盡相同。

　　為進(jìn)一步觀察監(jiān)管要求實(shí)施情況，《證券日?qǐng)?bào)》記者以購房者身份，線上咨詢了鄭州市金水區(qū)某新開樓盤項(xiàng)目(商品房)的經(jīng)紀(jì)人。對(duì)方介紹，“項(xiàng)目計(jì)劃2024年底交房，交房時(shí)間和交房品質(zhì)都有保障。”

　　當(dāng)記者表示對(duì)期房有“爛尾”顧慮時(shí)，該經(jīng)紀(jì)人表示，現(xiàn)在監(jiān)管要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，需全部存入監(jiān)管賬戶，目的就是保交房、防“爛尾”、保障購房者權(quán)益。

　　有鄭州市購房者對(duì)記者談及政策發(fā)布后最直觀的感受，“現(xiàn)在樓盤售樓處連財(cái)務(wù)人員都沒有，全都是銀行提供的資金監(jiān)管賬戶專業(yè)POS機(jī)，讓人很放心。”

　　同樣的情形也發(fā)生在信陽市。李女士介紹，“自河南地區(qū)出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策后，所有開發(fā)商辦理商品房預(yù)售證必須出具資金監(jiān)管賬戶等詳細(xì)信息。”

　　在明明看來，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管是因城施策、壓實(shí)地方政府監(jiān)管責(zé)任的重要舉措，預(yù)計(jì)后續(xù)其他地區(qū)會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，發(fā)展是解決問題最好的辦法，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需繼續(xù)發(fā)力，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，需繼續(xù)因城施策加大政策優(yōu)化力度，給予地方政府更大自主權(quán)，降低購房門檻、降低購房成本，如二線城市進(jìn)一步優(yōu)化限購、限貸、限售等政策，促進(jìn)合理住房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（證券日?qǐng)?bào)）