作者：孫夢(mèng)凡

　　11月8日，樓市調(diào)控一向從嚴(yán)的北京突發(fā)新政，臺(tái)湖、馬駒橋兩地商品住房不再實(shí)施通州“雙限”政策，執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定：京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年社保或納稅可擁有一套住房。

　　新政出臺(tái)后，一批此前不滿足通州限購(gòu)條件的購(gòu)房者，重新?lián)碛辛速?gòu)房資格；還有此前已掛牌售出房源的業(yè)主，看到新政后悔“賣早了”。一位負(fù)責(zé)馬駒橋商圈的房產(chǎn)中介表示，新政效果如何還要持續(xù)觀察，部分二手房業(yè)主大概率會(huì)調(diào)價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不再執(zhí)行通州“最嚴(yán)限購(gòu)令”后，這兩個(gè)區(qū)域的樓市活躍度有望提升，購(gòu)房需求或?qū)⒂行п尫拧２贿^(guò)，該政策并不能視作通州、乃至北京市限購(gòu)政策放開(kāi)的信號(hào)，引起這兩個(gè)區(qū)域購(gòu)房政策變動(dòng)的根源是行政區(qū)劃調(diào)整。

　　在過(guò)去的十月份，北京整體市場(chǎng)熱度回升，新建商品住宅成交環(huán)比上升14.22%，同比上升27.79%，單月成交創(chuàng)一年內(nèi)月度成交高峰；不過(guò)，二手房市場(chǎng)掛牌量正不斷提升，買方觀望情緒較重，后續(xù)市場(chǎng)有望止降上行。

　　限購(gòu)政策微幅松動(dòng)

　　在北京各大行政區(qū)中，通州區(qū)一直是“特立獨(dú)行”的存在，樓市調(diào)控曾逆勢(shì)收緊。

　　早在2015年，通州將建設(shè)城市副中心的消息開(kāi)始流傳，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)便瞬間沸騰，新房成交量持續(xù)增長(zhǎng)，大有炒作勢(shì)頭。當(dāng)時(shí)，北京樓市新政還未出臺(tái)，通州已在當(dāng)年開(kāi)啟“雙限購(gòu)”，2016年5月又對(duì)商務(wù)型公寓、商辦進(jìn)行限制。

　　2016年四季度開(kāi)始，北京逐步收緊樓市調(diào)控，諸多政策同樣適用于通州。由此，要想在通州買房，除了符合北京的限購(gòu)政策外，有一套房的京籍家庭還需3年以上通州戶籍或在通州繳納社保或納稅；非京籍家庭除滿連續(xù)5年社保或納稅外，還需3年內(nèi)在通州繳納社保或納稅，這一度被稱為“史上最嚴(yán)限購(gòu)”。

　　彼時(shí)新政之下，通州樓市瞬間降溫。中原地產(chǎn)研報(bào)顯示，新政前一年(2014.9-2015.8)，通州區(qū)新建商品住宅累計(jì)成交7361套，月均成交613套；落地一年(2015.9-2016.8)累計(jì)成交3842套，月均成交320套，較之前下跌48%，同期全市降幅僅4%。

　　到2021年，通州樓市成交量達(dá)到7年來(lái)的最高峰，但仍未超5000套。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心最新數(shù)據(jù)則顯示，今年10月份，通州區(qū)新房成交套數(shù)321套，環(huán)比下降了20.54%。低溫的樓市和土拍市場(chǎng)之下，關(guān)于通州放開(kāi)限購(gòu)的消息曾數(shù)次傳出。

　　本次新政涉及的臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)，此前已劃歸北京經(jīng)開(kāi)區(qū)管理，但購(gòu)房政策一直執(zhí)行通州的“雙限”政策。新政執(zhí)行后，部分購(gòu)房者可就此拿到“房票”。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，新政對(duì)該區(qū)域的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是重大利好，一批此前不滿足通州限購(gòu)條件的購(gòu)房者，重新?lián)碛辛速?gòu)房資格，對(duì)提升區(qū)域市場(chǎng)活躍度有積極意義，對(duì)整個(gè)亦莊區(qū)域的樓市競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)產(chǎn)生一定影響，同時(shí)間接促進(jìn)人才引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，利好亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住宅成交1139套，成交面積10.78萬(wàn)平方米，成交均價(jià)46097元/平方米。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，此次政策調(diào)整，是伴隨著城市規(guī)劃和管理的范圍調(diào)整，住房政策亦在向管理主體的政策上轉(zhuǎn)移；政策放松后，能優(yōu)化和改善經(jīng)開(kāi)區(qū)住房供需關(guān)系，更好地促進(jìn)“職住平衡”，符合北京市政策導(dǎo)向。

　　新政發(fā)布后，馬駒橋一位房產(chǎn)中介告訴記者，限購(gòu)松動(dòng)后來(lái)咨詢購(gòu)房的人增多了，不過(guò)目前觀望的居多，暫時(shí)不能判斷對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的影響。而那些早已把手中房源賣出的業(yè)主，有的則后悔莫及，認(rèn)為新政之下至少可提高一些掛牌價(jià)。

　　對(duì)整個(gè)北京樓市影響有限

　　值得注意的是，上述新政對(duì)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者影響較大，對(duì)整個(gè)通州及北京樓市影響較為有限。

　　陳霄認(rèn)為，該通知并不能視作通州乃至北京市限購(gòu)政策放開(kāi)的信號(hào)，引起這兩個(gè)區(qū)域購(gòu)房政策變動(dòng)的根源是行政區(qū)劃調(diào)整。早在今年4月份，通州馬駒橋、臺(tái)湖部分單位社保業(yè)務(wù)就劃轉(zhuǎn)至北京經(jīng)開(kāi)區(qū)管理，本次將購(gòu)房政策也統(tǒng)一為經(jīng)開(kāi)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)正是行政管理合規(guī)性、便捷性、統(tǒng)一性的重要步驟。

　　陳文靜認(rèn)為，2022年以來(lái)，北京樓市政策整體保持穩(wěn)定，8月北京選取三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)老年家庭放松限貸等，9月試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，政策優(yōu)化調(diào)整更多以微調(diào)為主。此前北京提出將“研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施”，后續(xù)住房政策仍有微調(diào)空間，但或仍側(cè)重特定人群。

　　在過(guò)去的十月份，北京樓市新房市場(chǎng)走暖，呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的局面。

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅成交8552套，環(huán)比上升14.22%，同比上升27.79%。2022年1-10月，北京新建商品住宅累計(jì)成交57143套，較2021年1-10月下降25.22%，預(yù)計(jì)11月北京新房仍有上升空間。

　　今年以來(lái)，北京樓市誕生了3個(gè)“百億樓盤(pán)”，截至10月31日，北京城建天壇府簽約116.1億元，學(xué)府壹號(hào)院簽約114.19億元，中建壹品·學(xué)府公館簽約109.12億元。

　　克而瑞認(rèn)為，北京樓市受疫情及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，成交表現(xiàn)不及去年同期，遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目成交較冷清，但核心區(qū)域不乏流量紅盤(pán)。隨著政策層面持續(xù)釋放積極信號(hào)，購(gòu)房者信心將逐步重塑，未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將緩慢修復(fù)，但買賣雙方之間的價(jià)格博弈或?qū)⒓觿　?/p>

　　二手房市場(chǎng)表現(xiàn)則較為曲折。諸葛找房方面表示，今年6月份起，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)維持較高的活躍度，進(jìn)入10月份，市場(chǎng)活躍度稍有下降，成交規(guī)模止升轉(zhuǎn)降，當(dāng)月二手住宅成交11209套，環(huán)比下降20.85%；同比上升10.41%。

　　與此同時(shí)，北京在手二手房源規(guī)模仍在持續(xù)升高，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示掛牌量已連續(xù)6個(gè)月維持在超15萬(wàn)套的水平，10月又環(huán)比增加0.2%。麥田房產(chǎn)認(rèn)為，10月北京二手房在售房源量仍在升高，買方仍存在一定的觀望情緒，賣家來(lái)調(diào)價(jià)價(jià)壓力依然存在。

　　不過(guò)，隨著全國(guó)范圍內(nèi)“賣一買一”政策逐步深入，北京二手房成交有望止降。對(duì)后續(xù)二手房市場(chǎng)走勢(shì)，麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為，北京樓市逐步向暖的態(tài)勢(shì)已經(jīng)鑄就，11月北京二手房市場(chǎng)的需求會(huì)進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)網(wǎng)簽量將比10月份有所提升。