以“優惠價”購房是否構成受賄

　　從吉林省長春市人民防空辦公室原巡視員賈東來案說起

　　本報記者 方弈霏

　　特邀嘉賓

　　王 凱 長春市紀委監委第十四審查調查室副主任

　　惠佳欣 長春市紀委監委案件審理室干部

　　梁 雪 長春市人民檢察院員額檢察官

　　楊海蛟 長春市中級人民法院刑二庭法官

　　編者按

　　這是一起黨員領導干部利用職務便利為他人謀利，并以明顯低于市場的價格購房的方式收受賄賂終被查處的典型案例。本案中，賈東來主要利用擔任人防辦副主任的職務便利，大搞權錢交易，暴露出當地人防系統存在哪些薄弱環節？如何做深做實賈東來案以案促改？賈東來以“團購價”“優惠價”購買房產，為何認定系以明顯低于市場的價格購買房屋的受賄？辯護人提出，賈東來“借用”耿某車輛，車輛所有權并未發生轉移，不應將該車輛價值計入受賄數額，如何看待此辯護意見？我們特邀相關單位工作人員予以解析。

　　基本案情：

　　賈東來，男，中共黨員，曾任吉林省長春市體育運動委員會副主任，長春市人民防空辦公室(以下簡稱“人防辦”)黨組成員、副主任，長春市人防辦巡視員等職。2016年3月退休。

　　受賄罪。2000年至2016年，賈東來利用擔任長春市人防辦黨組成員、副主任、巡視員的職務便利，在人防手續審批、人防工程承攬、人防工程易地建設費減免等方面為他人謀取利益，并于2000年至2018年期間多次收受相關單位和個人財物，折合共計554萬余元人民幣(幣種下同)。

　　其中，2012年4月，賈東來利用擔任長春市人防辦黨組成員、副主任的職務便利，接受甲房地產公司負責人王某請托，幫助該公司開發的工程項目辦理人防審批事項。事后，賈東來要求王某為其提供購房優惠，最終以“團購價”71萬余元購買該公司開發的商品房一套。經鑒定，賈東來購房價比市場價低115萬余元。

　　2012年5月，賈東來利用職務便利，接受乙房地產公司負責人于某請托，幫助該公司開發的工程項目辦理人防審批事項。事后，賈東來要求于某為其提供購房優惠，最終以“優惠價”125萬余元購買了該公司開發的門市房一套。經鑒定，賈東來購房價比市場價低61萬余元。

　　查處過程：

　　【立案審查調查】2020年10月29日，長春市紀委監委決定對賈東來涉嫌嚴重違紀違法問題立案審查調查，并對其采取留置措施。2021年1月21日，經吉林省監委批準，對賈東來延長留置時間3個月。

　　【移送審查起訴】2021年4月14日，經長春市紀委常委會會議研究，長春市監委將賈東來涉嫌受賄罪一案移送長春市人民檢察院審查起訴。

　　【提起公訴】2021年6月4日，長春市人民檢察院以賈東來涉嫌受賄罪，向長春市中級人民法院提起公訴。

　　【黨紀處分】2021年6月10日，經長春市委批準，決定給予賈東來開除黨籍處分，按照規定相應調整其享受的待遇。

　　【一審判決】2022年9月29日，長春市中級人民法院以賈東來犯受賄罪，判處有期徒刑十年六個月，并處罰金五十萬元。目前判決已生效。

　　1 賈東來等案件暴露出當地人防系統存在哪些薄弱環節？如何做深做實以案促改，修復政治生態？

　　王凱：2019年，長春市紀委監委開展人防領域專項整治，在此期間，市人防辦前后四任主任因嚴重違紀違法被立案審查調查，在查辦過程中，我們發現賈東來亦存在嚴重違紀違法及涉嫌職務犯罪問題。

　　人防辦的一項重要職能是對民用建筑修建防空地下工程進行審批、收取人防工程易地建設費。根據《中華人民共和國人民防空法》等有關法律法規，達到一定規模的民用建筑，在項目報批的過程中，必須經過人防辦的審批才能動工。民用建筑達到一定規模時，應當修建防空地下室或根據相應規模向國家繳納人防工程易地建設費。綜合分析賈東來等案，人防系統的違紀違法問題主要集中在人防工程項目審批、驗收、易地建設費收取與減免等方面。

　　同時，由于人防業務涉及房地產、建筑等領域，業務處室與房地產開發商、設備供應商有著頻繁往來，部分違紀違法黨員干部利用人防系統的特殊性，借正常履職之名，行以權謀私之實，具有較強隱蔽性。

　　惠佳欣：長春市人防系統系列腐敗案教訓深刻，暴露出市人防辦存在黨建主體責任落實不到位、內控機制不健全、權力運行缺少監督和制約等一系列問題。市紀委監委堅持以案為鑒、以案促改，不斷加大對人防系統工程審批、監督驗收、采購招標等重點領域、重點環節的監督管理力度，營造人防系統風清氣正政治生態。

　　針對市人防辦存在的黨建主體責任落實不到位、黨的建設缺失問題，市紀委監委督促市人防辦召開專題民主生活會，以案為鑒，深入開展警示教育，吸取系列腐敗案件深刻教訓，強化震懾警醒。同時，明確要求市人防辦黨組落實“兩個責任”，深入查擺問題、整改問題，抓好建章立制工作，及時堵塞漏洞，構建人防系統反腐敗長效機制；針對市人防辦“三重一大”事項集體決策程序不規范問題，市紀委監委督促市人防辦制定出臺《中共長春市人民防空辦公室黨組議事規則》和《長春市人民防空辦公室主任辦公會議議事規則》，保證“三重一大”決策有章可循、科學有效；針對人防工程審批權力運行機制不健全、缺少有效監督制約等問題，市紀委監委督促市人防辦制定完善《人防工程(結建)審批制度》《涉密工程招投標管理暫行辦法》等制度，規范人防工程批建、易地建設繳費、工程項目招投標等工作。加強對應建未建、以費代建、應繳未繳問題的監督檢查，形成對人防工程審批的事后監管。

　　2 賈東來以“團購價”“優惠價”購買房產，是否構成受賄？如何認定“明顯低于市場的價格”？

　　惠佳欣：根據“兩高”《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第一條規定，國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋等物品的，以受賄論處。前款所列市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。根據商品經營者事先設定的各種優惠交易條件，以優惠價格購買商品的，不屬于受賄。受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算。

　　甄別正常購房優惠和低價購房受賄的關鍵點在于該優惠價格是否系商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。實踐中，“團購價”“優惠價”售房通常是房地產開發商、銷售商在房產銷售前，以企業內部決策的方式事先設定的不針對特定人的優惠價格，價格設定要符合商業慣例和市場規則，且通常以內部文件的形式予以明確，購房者在享受“團購價”“優惠價”時，需要履行相應企業的審批程序。

　　而房產交易型受賄中的“團購價”“優惠價”具有較大隨意性，表現為開發商與購房者私下聯絡，形成“低價購房”合意，有的開發商以召開公司董事會、辦公會等形式專題研究給予特定購房者大幅度“優惠”，表面上看履行了企業決策程序，但實質上是為了規避查處。這類“團購價”“優惠價”具有獨享性，不適用于普通消費者，且價格設定有悖于市場規律，并非商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格，不應認定為市場價格。

　　王凱：本案中，賈東來在為甲、乙房地產公司謀利后，主動向王某、于某提出購買房屋要求，并在明知甲、乙公司并未事先針對不特定購房人制定大幅度優惠購房政策的情況下，仍然要求王某、于某給予其大幅度“優惠”。賈東來購買房產享受的“優惠價”是開發商特批、不面向社會公眾且不符合市場規律的，故其購買該兩套房產的價格不能認定為該兩套房屋的市場價。同時，上述“優惠價”系王某、于某基于賈東來曾對其生產經營提供過幫助，且賈東來的職權對其以后的生產經營可能提供便利才同意的，優惠價格與賈東來利用職務便利幫助他人謀利行為具有因果關系，應認定賈東來享受的“優惠價”是其權力的對價。我們委托相關鑒定機構對兩套房屋進行價格評估，按照評估價格認定了市場價，作為計算賈東來收受購房差價的基準價。

　　梁雪：實踐中，有觀點認為可以參考《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十九條的規定，即“轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價”。

　　我們認為，該觀點混淆了刑事法律與民事法律調整法律關系的范疇，不能簡單以市場交易價的百分之七十作為認定標準。對于“明顯低于市場的價格”的考量，要結合正常市場售價與實際購房價之間的絕對差額，所處的城市市場環境、房產位置等因素進行綜合評價。本案中，賈東來從請托人處購買的兩處房產購房價與市場價的差價分別有115萬余元、61萬余元，絕對數額達到了數額巨大，明顯偏離市場價格。綜合各方因素，應當認定賈東來以明顯低于市場的價格購買房屋。

　　3 辯護人提出，賈東來“借用”耿某車輛，車輛所有權并未發生轉移，不應將該車輛價值計入受賄數額，如何看待此辯護意見？

　　梁雪：受賄車輛不以過戶為必要條件。根據“兩高”《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第八條規定，國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，收受請托人房屋、汽車等物品，未變更權屬登記或者借用他人名義辦理權屬變更登記的，不影響受賄的認定。

　　在具體認定時，應注意受賄與借用的區分，除雙方交代或者書面協議之外，主要應當結合以下因素進行判斷：(一)有無借用的合理事由；(二)是否實際使用；(三)借用時間的長短；(四)有無歸還的條件；(五)有無歸還的意思表示及行為。注意從實質上把握，透過“借用”的表象，揭露合法形式下掩藏的受賄本質。

　　本案中，2015年，賈東來利用職務便利，幫助長春市某裝飾有限公司承攬了某續建工程項目、某玻璃鋼結構工程項目和某外幕墻工程項目。2016年初，賈東來收受該公司法定代表人耿某給予的轎車一輛。賈東來妻子證明賈東來曾經有車輛，且有經濟能力購買車輛；賈東來與耿某之間有過明確表示，該車系耿某送給賈東來的，為規避查處，才未將車輛落戶在賈東來名下。由此可見，賈東來客觀上不需要借用車輛，主觀上也明確了是收受而非借用。2019年，賈東來擔心相關案件的查處會使自己受到牽連，于是將車輛退還給耿某。根據《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第九條規定，賈東來的還車行為不能視為及時退還，屬于為掩飾犯罪而退還，不影響受賄的認定。

　　楊海蛟：本案中，賈東來收受耿某所贈送的車輛后，個人使用長達三年，在此期間并無任何歸還的意思表示和行為，其主觀上對該車輛已經具有了非法占有的主觀故意和客觀控制事實，故該車輛價值應計入其受賄數額。

　　在審判實務中，類似于上述受賄人收受行賄人房屋、汽車等物品，未變更權屬登記的情形較為常見。一般認為，受賄人只要實際收受并達到客觀占有，就已經享受到排他性的賄賂利益，是否辦理法定手續實現所有權轉移并不影響受賄的認定。

　　4 賈東來到案后主動供述其犯罪事實，認罪認罰，其家屬代為積極繳納部分違法犯罪所得，這些情節對其量刑有何影響？

　　楊海蛟：根據《中華人民共和國刑法》第六十七條規定，犯罪嫌疑人如實供述自己罪行的，可以從輕處罰。《中華人民共和國刑事訴訟法》第十五條規定，犯罪嫌疑人、被告人自愿如實供述自己的罪行，承認指控的犯罪事實，愿意接受處罰的，可以依法從寬處理。最高人民法院關于適用《中華人民共和國刑事訴訟法》的解釋第一百七十六條規定，追繳、退賠的情況，可以作為量刑情節考慮。因此，坦白和認罪認罰是法定從輕處罰情節，主動退賠贓款是酌情從輕處罰情節。本案中，賈東來利用職務便利，為他人謀取不正當利益，非法收受他人財物，數額特別巨大，其行為構成受賄罪，依法應當判處十年以上有期徒刑。賈東來到案后能夠如實供述犯罪事實，自愿簽署《認罪認罰具結書》，愿意接受處罰，依法可以從輕處罰。賈東來家屬代替其積極繳納部分違法犯罪所得，酌情從輕處罰。

　　本院根據賈東來犯罪的事實、性質、情節及對社會的危害程度，依照《中華人民共和國刑法》和《中華人民共和國刑事訴訟法》相關規定，判決賈東來犯受賄罪，判處有期徒刑十年六個月，并處罰金五十萬元；賈東來繳納的違法所得三百六十萬元依法沒收，上繳國庫；繼續追繳賈東來違法所得及孳息，上繳國庫。(中國紀檢監察報)