直面青年租房的“難事兒”【——專訪北京航空航天大學公共管理學院副教授聶晨】

　　編者按

　　近年來，青年租房問題備受社會關注。全國各地在建設青年發(fā)展型城市試點中，也都將解決青年租房問題作為重要工作之一。當前，租賃正成為新一輪住房改革關注的焦點。同時，青年已被界定為住房困難群體之一。2021年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，文件明確提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

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　　2022年12月，在第十八屆中國青少年發(fā)展論壇上，長期研究住房保障領域的北京航空航天大學公共管理學院副教授、院長助理聶晨帶來了有關青年租賃住房的最新研究。現(xiàn)階段青年租房難題有哪些？又該如何破解？近日，中青報·中青網記者就此專訪了聶晨。

　　從2007年起，在英國布里斯托大學攻讀碩士和博士期間，聶晨就開始從事國際住房比較和青年住房研究。2014年回國之后，他持續(xù)關注中國青年買房和租房問題。

　　2021年，聶晨承接了團中央重點課題《多元供給視角下大城市青年租房現(xiàn)狀調查及可行性對策研究》，通過問卷調查與訪談等形式對北京地區(qū)青年租房問題進行深入研究。

　　租賃供給結構仍處失衡狀態(tài)

　　想要解決青年租房難題，關鍵在于租賃供給是否充足。

　　通過調查，聶晨發(fā)現(xiàn)，總體上看，青年租賃住房的多元供給趨勢已經初步形成。

　　“青年群體，除了面對傳統(tǒng)個體房東外，還有長租公寓、政府或企業(yè)籌集的公租房、宿舍床位以及城中村自建房和集租房等多種租賃選擇。”聶晨說，其中長租公寓發(fā)展迅速，占比已經超過20%，公共租賃住房(主要指青年向政府直接申請的公租房，以及單位和政府合作后，青年從工作單位獲得的公租房——記者注)占比已經接近15%。

　　盡管如此，青年住房租賃供給結構仍處于失衡狀態(tài)。調查顯示，私房出租依然占比近50%，加上長租公寓占比21.13%，“這意味著有超過70%的青年群體主要靠市場渠道租到房子。”

　　“雖然公共力量和社會力量一定程度上推進了租賃住房的多元化供給，但對舊有租賃結構影響最大的是發(fā)展速度快，且具有機構化、規(guī)模化、資本化特點的長租公寓。”聶晨告訴記者，這樣的供給結構給解決青年租房問題也帶來新的挑戰(zhàn)。

　　他說，長租公寓規(guī)模更大、運行更為復雜、資金更具風險性，這對政府調控與監(jiān)管提出更高要求；同時，面對掌握更多房源、議價能力更強的長租公寓機構，青年更容易處于弱勢地位。

　　“不是說愿意去市場上租房，是沒得選。”一位26歲在民營企業(yè)工作的已婚男士向聶晨解釋，首先是買不起房，“起碼現(xiàn)在買不起”，其次對于公租房，“政府(組織)的沒資格申請，自己企業(yè)沒有相關資源，集租房更是沒聽說過。”

　　“部分青年‘夾心層’現(xiàn)象明顯，因此只能把市場渠道作為次優(yōu)選擇。”聶晨告訴記者。

　　租賃住房被視為在當前階段，能較快且以較低成本滿足大城市青年群體基本住房需求的重要手段，但現(xiàn)實狀況距青年理想、穩(wěn)定、長期的租房目標仍有很長距離。

　　雖然青年群體對所租住住房總體滿意度較高，但在聶晨的調查中，有超過60%的青年群體認為租金負擔較重。其中，居住在私人租賃商品房和長租公寓中的青年認為租金負擔重的比例分別高達75.54%和66.67%。

　　聶晨分析，由租賃供給結構失衡導致的部分房源價格漲幅大，房型不合理，房源本身質量、租期、所在區(qū)位、周邊配套等不理想都加劇了優(yōu)質房源價格高、青年租房負擔重的現(xiàn)實。

　　據了解，根據歐洲標準，當家庭支付住房相關開支超過家庭可支配收入的40%以上時，則被界定為衡量住房貧困標準之一的“住房負擔過重(overburden)”，住房負擔已嚴重威脅家庭日常生活和個體發(fā)展。調查發(fā)現(xiàn)，由于當下不少青年都采用季付甚至半年付的方式支付房租，導致有超過15%的租賃青年“住房負擔過重”。

　　“租得起”與“租得到”

　　在聶晨看來，為達到青年租房理想狀態(tài)，需要逐步解決各種現(xiàn)實需求，其中排在首位的就是讓青年“租得起”“租得到”。

　　聶晨認為，滿足青年租房的這兩方面基礎需要，可以從降低租金和增加支付能力兩方面入手。

　　在降低租金方面，要繼續(xù)增加公共部門的租住房供給，與市場渠道形成有效競爭，同時鼓勵政府直接供給符合青年需要的數(shù)量多、戶型小、租金低、租期靈活的房源。

　　“當前不少城市都推出了青年驛站，外地青年能在這里短期過渡，這不僅緩解了青年租房焦慮，還在一定程度上有益于穩(wěn)定租房市場。”聶晨評價說。

　　為降低租金，還需要促進政府與市場的合作，借鑒“躉租”模式(通過從農民手中長期租賃富余的定向安置房，將這些房源納入公租房中——記者注)通過政府統(tǒng)一籌集市場上各類閑置房源增加供給。

　　聶晨在調研中發(fā)現(xiàn)，北京市海淀區(qū)就已經初步形成了包括新建、配建、收購、利用集體土地建租賃房、躉租社會存量住房等方式的多主體供給保障住房，以及包括實物租賃和貨幣補貼在內的“租補”一體的多渠道租賃住房保障體系，并且還成立了海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司，嘗試將保障住房的運營管理日益向著市場化、專業(yè)化、規(guī)范化方向推進。

　　調查還顯示，在租金支付周期上，有47.18%的青年群體采用的是季付租金的方式；10.92%的青年一次性提前支付半年的租金，9.51%的青年一次性提前支付一年的租金。這樣的租金支付周期進一步加劇了青年群體租金負擔。因此，聶晨建議要“調整租金支付周期，將提前半年、提前一季度支付租金，改為按月份支付租金”。

　　在提升可支付能力方面，聶晨建議，可以嘗試租金貨幣化保障代替公共住房實物供給。

　　“目前我國租房的貨幣支持(或者貨幣補貼)，一般以家庭為單位，很少有專門針對青年群體的租賃貨幣補貼。”他說，目前在國外已經出現(xiàn)了依靠金融和稅收等優(yōu)惠手段，專門面對青年群體的貨幣補貼。

　　“以英國為例，2015年，英國出臺過‘幫助租房計劃’(Help to Rent scheme)，專門針對18-30歲年齡段，既沒有自有住房，也沒有申請到保障房，但擁有穩(wěn)定收入的青年。”

　　根據該計劃，滿足條件的英國青年可以獲得政府提供的一次性最高金額為1500英鎊 (倫敦地區(qū)為2000英鎊)的低息貸款，以此支付租房必需的押金，和最初幾個月的房租。

　　調查還顯示，青年租賃狀況隨婚育歷程、工作年限影響較大。因此，他建議，要以多種手段對婚育后的無房青年給予適度補貼，補貼額度可隨子女數(shù)量增長，隨工作年限延長精準下降。

　　“具體形式可以是，增加家庭收入免稅額度、發(fā)放租房券、消費券、直接的租金補貼或者無息低息的小額租賃貸款等。”聶晨說。

　　此外，他還建議，政府要出面搭建租賃網絡平臺，讓青年群體能直接租到私人房東的房屋，減少中介費用。

　　聶晨還專門提到，對那些“買不起，租不到”的“夾心層”青年，要提供更多有效選擇。調查顯示，公共租賃住房覆蓋的青年群體中72.5%屬于公務員、事業(yè)單位、國有企業(yè)和集體企業(yè)的青年。因此，建議逐步降低甚至去除公共租賃住房的申請門檻，簡化申請流程，讓更多青年群體能獲得與公共住房相關的社會服務。

　　“大城市利用集體土地建租賃住房(集租房)，也是增加租房供給、降低租金的一項政策創(chuàng)新。”聶晨說，一般采取村集體(村集體作為社會力量)用城中村、城鄉(xiāng)接合部的集體土地入股并分紅，相關企業(yè)負責運行，政府提供政策支持，金融機構提供貸款。

　　“作為政策創(chuàng)新，有利于從頭開始，去探索和嘗試多種合作方式、運營方式、租賃方式，支持方式。”他說。

　　“租得好”與“租得久”

　　在青年租房實際中，提升青年租房幸福感的因素，還要幫助青年“租得好”與“租得久”。

　　“租得好”具體來說，就是要幫助青年盡量實現(xiàn)“租得近”與“租得穩(wěn)”。

　　圍繞通勤便利和職住平衡的現(xiàn)實需求，聶晨建議，針對當前存量公共住房周邊通勤便利差的問題，要通過增加周邊公共交通路線，陸續(xù)提升基礎設施建設，并引入多方參與，以購買社會服務等方式，促進街道和企業(yè)開通上下班高峰期專線班車。

　　調查研究顯示，當前的租賃住房體系中租賃的各個環(huán)節(jié)仍然存在諸多不規(guī)范的問題，影響租賃關系的穩(wěn)定性。

　　因此，需要繼續(xù)規(guī)范租賃住房體系運行，在市場租賃方面，規(guī)范供給主體與中介機構的行為，保護青年租賃群體利益；在公共租賃住房方面，也要進一步公開、明確和細化好公共租賃住房從申請、選房、租住到退出的各個環(huán)節(jié)，避免青年群體的誤解。

　　“更重要的是，要關注長租公寓對青年居住需求的契合性，加強長租公寓監(jiān)管，控制其風險性。”聶晨說。

　　“想要滿足青年租房需求，還要考慮‘租得久’。”聶晨告訴記者，這就要求政府除了關注硬件方面外，還需要關注軟件方面，例如關注和青年租賃群體、租賃住房相關的歸屬感，在公共服務均等化的前提下落實租住同權等問題，補齊實現(xiàn)落戶、子女就近入學、醫(yī)療衛(wèi)生等公共配套服務方面的不足，緩解青年對住房自有的焦慮。

　　理順“租與購”

　　在調查研究中，聶晨發(fā)現(xiàn)，即使青年在租金降低、規(guī)范性和穩(wěn)定性提高、對租賃供給主體更加滿意的情況下，長期租房意愿能夠提升，但當青年群體將住房自有與租賃住房進行對比時，租賃住房還是會被置于次級地位。

　　“租房錢是給別人，錢花了，屬于消費，還房貸是給自己攢錢，是資產建設，沒有可比性。”一位33歲在事業(yè)單位工作的受訪者告訴聶晨。

　　聶晨認為，“通過租賃解決城市青年住房問題，不能只關注到租賃部門，也需要考慮住房自有體系與租賃體系的相互建構的作用。”

　　他建議，在住房市場方面要繼續(xù)堅持“房住不炒”的指導方針，避免住房價格再次出現(xiàn)大幅上漲，進而導致青年住房自有群體與租賃群體經濟上的不平等現(xiàn)象惡化。

　　“我們要構建和打造租賃體系與適度資產建設之間的關系，為租住的青年群體保留實現(xiàn)住房自有的合理期望。”聶晨說。

　　他建議，可以考慮借鑒發(fā)達國家相關公共租賃住房向產權住房轉化的成熟經驗，對長期租賃青年，可以將歷年所交租金部分或者全部轉為購房款的一部分。

　　聶晨舉例說，在英國，當租賃時間滿足一定期限后，租戶能夠以一定折扣價格購買所租房屋，并且政府規(guī)定，優(yōu)惠政策購買的房屋只能用于家庭自住，不得外租。在新加坡，公租房出售后的規(guī)定時間內不得再次出售，并且租戶只能將公租房轉售相關公共部門。

　　“這些措施都有助于避免租賃住房向產權住房轉移過程中出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，限制租賃出口的盈利機會，利于理清租與購的關系。”聶晨說。

　　在他看來，真正解決青年租房問題，要努力讓社會各界樹立青年優(yōu)先發(fā)展觀念，不僅推進租金住房的供給多元化，也要促進租金住房供給的精準化和管理的高質量化。

　　中青報·中青網記者 楊寶光

　　《中國青年報》2023年02月23日 06 版