本報記者 鹿楊

　　小區建設時埋下的質量隱患，一句房子老了、已過質保期，開發商就無責了？近日，朝陽區時代國際嘉園小區業委會代表全體業主告贏了開發商。704.6萬元賠償款到賬時，小區也邁入交付后的第17年。

　　疑：墻磚不停掉露出建筑垃圾

　　“真沒想到！”業委會主任張財林連用兩個沒想到——沒想到真贏了，沒想到獲賠這么多錢。

　　位于東三環的時代國際嘉園小區，交付于2006年，在中介網站上顯示的二手房均價已達到10萬元/平方米。然而，過去4年，小區的業主卻生活在“頭頂的陰影”下。2013年，小區部分樓棟的外墻大理石出現脫落現象，到2019年、2020年情況愈演愈烈，5棟樓中沒有一棟是外墻完好的。

　　當時拍攝的照片里，各樓腰線以下部位均能看到大理石連片掉落的痕跡，就像一塊塊傷疤。更奇怪的是，墻磚掉了，露出的“內里”也是五花八門：泡沫板、木板、水泥編織袋、煙盒……“開發商是把建筑垃圾埋墻里了！”張財林說。

　　不停掉落的墻磚隨時可能砸到人，不修不行。錢從哪出？不少業主提出，小區墻磚掉落恐怕和建設中的偷工減料行為不無關系，開發商有沒有責任？

　　多方咨詢后，在屬地雙井街道的支持下，經業主授權和全體委員表決，2020年4月，時代國際嘉園小區業委會決定拿起法律的武器，對開發商北京中鑫源房地產開發集團有限公司提起訴訟。同一月，經業主大會表決，決定申請住宅專項維修資金對外墻進行維修。

　　訴：質保期雖過開發商也有責

　　“商品房小區在交付多年后回追開發商工程質量責任非常罕見，至少我們在查詢資料時沒有找到。”來自北京海潤天睿律師事務所的代理律師劉志成說。

　　庭審中，開發商果然拿小區樓齡說事兒，主張建筑物外墻的質保期為2年，截至訴訟時，時代國際嘉園小區已交付14年。2014年至今，小區更換了三家物業公司，怠于日常維護，因此，缺乏管理維護才是導致外墻大幅脫落的主要原因，而非施工質量缺陷。

　　“施工標準的認定成了關鍵。”劉志成介紹，業委會主張按現行國家標準對施工質量進行鑒定，開發商卻主張部分施工工藝已隨著行業發展而被取代，按當時的施工做法鑒定更為合理，“開發商稱之為‘時代國際外墻做法’，最后，法院決定，兩套標準同時鑒定。”

　　2021年12月，第三方機構出具了鑒定意見書，明確提出：施工質量缺陷是導致掛貼石材脫落的主要原因，四季交替、熱脹冷縮等時間累積是次要原因。

　　“石材與龍骨間沒連接件”“粘結砂漿普遍存在不密實的情況”“部分位置粘結砂漿內存在建筑垃圾”……張財林指著鑒定意見書說：“如果比作考試，這是連及格線都沒達到。”

　　訴訟進行的同時，住宅專項維修資金的申請也有了結果。2021年8月，朝陽區房屋安全鑒定站認定，1至5號樓外墻裝飾的損壞量已超過鑒定范圍總量的30%，危及人身財產安全，建議對外墻進行綜合處理。隨后，第三方公司進行了鑒定，工程預算金額總計1006.5萬元。這一金額，也成為法院判決時的依據。

　　定：工程質量終身負責非空話

　　去年12月30日，北京市第三中級人民法院作出終審判決，開發商北京中鑫源房地產開發集團有限公司賠償時代國際嘉園小區業委會維修費704.6萬元。

　　“在以往案例中，個體業主主張專有部分權利比較常見。此后，全體業主主張共有部分權利的案件有了典型參考。”劉志成說，此案表明，即使商品房小區已過質保期，但只要確認存在施工質量缺陷，追討侵權責任、依法請求損害賠償仍然可行。

　　記者注意到終審判決書中有這么一段話：中鑫源公司作為涉案小區的開發商，為防止高空墜物，保障居民人身財產安全，有責任對存在施工質量缺陷的外墻維修費用承擔賠償責任，以共同維護弘揚和諧、法治的社會主義核心價值觀。

　　“這也給開發商敲響了警鐘，工程質量終身負責不是空話。”劉志成說。

　　記者獲悉，2016年起執行的《北京市建設工程質量條例》明確，本市房屋建筑和市政基礎設施工程實行質量終身責任制，建設、勘察、設計、施工、監理五方責任主體項目負責人，以及涉及建筑主體和承重結構材料供應的企業法定代表人，應按照規定簽署工程質量終身責任承諾書，履行工程質量終身責任。時代國際嘉園成功索賠的最新案例顯示，工程質量終身責任已經成為各方接受的共識。

　　3月17日，記者步入時代國際嘉園小區，外墻維修工作正有序開展。與此同時，小區也將迎來第九次業主大會，修復路面、提升綠化等17項事項，正等待全體業主共同表決。

　　“老樓花錢的日子來了，怎么花，咱得有個章法。”5位業委會委員充滿干勁。（北京日報）