上周，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下降25個基點至3.95%后，北京、上海、廣州等地多家銀行迅速跟進，同步對房貸利率進行調整。

　　隨著降息“靴子”落地，將對個人的買房決定產生明顯的“貨幣政策”紅利，那么是否意味著購房人將重新回到市場中來，2024年的樓市“小陽春”將值得期待呢？

　　為尋找答案，北京青年報記者在降息首周實地探訪了新盤售樓處、二手房門店、土拍中心等現場，為您帶來第一手的市場解讀。

　　看樣板間排隊200多號

　　“呀，看樣板間都排起長隊了！”上周六，從豐臺六里橋趕到海淀永豐產業園里看房的方女士很驚訝，“好久沒見這樣的場景了，進售樓處排隊半個多小時，進來以后看樣板間還需要排號，我排了200多號，要看上至少一個小時。”

　　這個項目的實際位置是在昌平區的朱辛莊地鐵站附近，是由中海和未來科學城聯合體在2023年12月20日以42.7億元的底價拿下的地塊，命名為中海·寰宇未來，上周六是首次開放售樓處，現場人氣很旺。

　　“我們前一天晚上還在做裝修，沙盤都是昨天剛剛粘好的。”現場的一位銷售人員表示，根據他們的預期，當天到訪的看房客戶超過千人。

　　據了解，項目一共三個樣板間，但周六當天開放的只有一個，其余的都還在修改中。來看房的人群一茬接一茬。時不時有人在屋內比劃家具擺放，甚至還有拿著卷尺量尺寸的。

　　這陣子天氣不那么冷了，又剛剛過完年，再加上樓市利好政策不斷，因此就想來看看房。現場一位劉姓先生表示，他在海淀北工作，朱辛莊地鐵到公司只有4站地，非常方便。因此，這次是“全家出動”的，不僅帶了老婆、孩子，還有父母也跟著一起來看房，如果戶型和價格合適，會考慮買一套改善的四居室。

　　伴隨著看房人的增加，售樓處的置業顧問們也忙成“陀螺”，這邊剛對接好一撥兒購房者，那邊一個個電話又不斷進來。對于北青報記者提出的“6.6萬元的單價，為何比周邊的越秀和大華的6.2萬元/平方米都貴”，銷售人員解釋道，一方面中海·寰宇未來的戶型和裝修更好；另一方面，實際開盤也會給出折扣，肯定比6.6萬元/平方米的銷售指導價要更低。

　　房企率先“卷速度”

　　事實上，上述的中海·寰宇未來只是上周新開放售樓處的多個新盤之一。包括保利、中海、華潤等央國企在內，多家開發商在結束春節假期，剛剛開工伊始，就率先“卷速度”。

　　同樣是在上周末，保利位于朝陽區的在售項目錦上、天匯、朝央和煦也都對外開放并迎來了破百的到訪客戶，2月25日，保利發布海報稱，周末單日的銷售達到了2.13億元。

　　“今年房企們會更卷，上半年最卷的會是開盤時間。”在接受采訪時，某朝陽區在售項目的營銷負責人向北青報記者表示，2024年上半年的北京樓市，搶跑將會是常態。

　　中海除了寰宇未來以外，位于石景山的寰宇天下五期也開放了售樓處和樣板間，同時，位于豐臺區郭公莊的新項目，也透露了案名為“豐和叁號院”，全部為大戶型，將于3月入市。

　　北青報記者從上述營銷負責人處得知，對后續市場的不確定，促使開發商們加快手中房源的去化。去年下半年新拿地的項目，大部分都會以最快速度入市。“每個熱點項目周邊其實都是競爭激烈的板塊，像中海的豐和叁號院，要挑戰目前區域同樣主打大戶型的項目招商臻園；朝陽保利天匯則與東壩的京投·北熙區形成正面對壘。未來還將有更多的新盤出現，因此，開發商都希望第一時間先圈住一部分客戶，搶開年的第一撥兒，才能對半年的去化指標形成有力推動。”

　　降息利好下看房者置業意向增強

　　不僅是新房售樓處出現看房人流的明顯提升，二手房方面的咨詢量與看房量也在節后穩步回升。在此次降息政策出臺后，海淀區的中介人士告訴北青報記者，新年假期一結束，就有相當一部分看房人咨詢在海淀購房的相關問題，其中很大一部分是已經賣掉手中二手房或者二手房已經掛牌的置換改善類人群，由于降息之后將明顯降低貸款杠桿的壓力，因此可能會為樓市帶來一撥兒新的潛在交易。

　　來自58安居客研究院的數據顯示，信貸政策的變化往往會刺激需求的釋放。2023年下半年北京二手房成交高峰恰恰是在9月份，受益于“認房不認貸”政策利好的釋放，二手房網簽量突破1.4萬套。隨后逐漸下滑，但月度成交都在1萬套以上，整體表現平穩。

　　今年2月份受春節假期影響，截至22日二手房網簽3462套，全月網簽量大概在5000套左右。疊加2月末出臺的降息政策和春節前通州放松“雙限”的政策，購房者對其他區域放松限購預期很高，市場情緒上升，預計將會助推市場成交整體的企穩復蘇。

　　專家觀點

　　第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人、董事李想：

　　市場會略好于去年，不會出現U形反彈

　　2023年房地產行業低迷，即便政策利好頻出，但沒有改變行業整體觸底的趨勢，因此，業內對于2024年的市場期待并不樂觀。這與2022年結束時，眾多行業專家和業內人士看好2023年樓市行情完全不同，經歷過失望大于希望的落差后，業內對2024年的看法是比較客觀和冷靜的。

　　雖然從2023年下半年開始，政府集中釋放了不少利好政策，寄希望能夠快速刺激樓市，但并沒有扭轉行業不景氣的現狀。通過復盤2023年的樓市走勢來看，整個行業恢復活力仍需要較長的時間，這個過程會是曲折的，而不是一蹴而就，樓市不太可能出現U形反彈，恢復過程一定會是比較長的。

　　判斷：

　　因此，對于2024年樓市一季度的表現，我謹慎地認為會略好于去年同期，但不能期待太多。細分的話，二手房活躍度會好于一手房。

　　具體原因如下：

　　1.北京樓市多年前已經從增量市場轉化為存量市場，需求端的活躍度、成交量等指標，二手房明顯好于新房市場。

　　2.二手房的選擇多樣性要好于一手新房。比如，買某個特定區域的房子(如選址在四環以內)，二手房的選擇會更多。

　　3.二手房確定性更強，不會出現房企“暴雷”、新房交付延期等意外情況。

　　而對于新房開發商來說，要想搶占市場、強調去化，除了在營銷渠道上下功夫以外，更多的要在產品力的打造上多下功夫，比如，三面寬朝南或者四面寬的戶型，功能分區優秀，配套豐富的住宅產品，才能脫穎而出。

　　同時，2024年整體樓市的平均價格不太可能出現進一步大幅降價的情況，偶爾一些新盤的個別戶型可能會出現少量特價房源，但這種以價換量的方式不會大規模出現。從政策層面來看，“穩房價”是確保房地產市場的價格穩定、避免房價出現過快或過大波動的重要指導思想，房地產市場在2024年穩定大于一切，波動性過大不利于行業健康發展。

　　建議：

　　從近期的樓市放松政策不難看出一個規律，即限制類政策往往是從一線城市開始的，隨后傳導至二三線城市。但松綁優化的政策則恰恰相反，往往都是三四線城市先行放開，然后反推到二線城市，最后再反推到一線城市，逐步放開。

　　在這個過程中，決策層明顯是有統籌性的，每出臺一個政策，會觀察市場反饋，如果效果不明顯、不理想，會進一步推出新政策；如果效果比較好，樓市成交明顯回升，則會等一等、看一看，再決定后續政策推出的節奏。

　　目前來說，政策儲備的工具箱還非常豐富，以北京為例，包括購房資格限制、區域限制、貸款限制、資產類別的限制等方面都有優化的空間。比如，連續5年繳納社保的購房資格門檻是否可以降到3年或者2年，郊區(非城六區)先行試水松綁限購等，都是可能采取的方式。

　　政策未來如何出、何時出，關鍵要看樓市的走勢與表現，例如，關鍵指標之一的成交量，如果未來一段時間出現明顯改善，就會放緩政策進一步優化的節奏，反之亦然。

　　專家觀點

　　合碩機構首席分析師郭毅：

　　樓市價格持續筑底，信心的拉動與恢復需要更多政策支持

　　從去年三季度開始，北京的調控政策一直處在一個持續寬松的環境里面，既有和金融相關的，比如，調整首套房首付比例，降低貸款利率；也有和房地產市場政策相關的，比如，通州“雙限”的解禁，以及普通住宅認定的調整，都對樓市的企穩起到了明顯的助推作用。

　　但是，由于市場由熱轉冷經歷了一個比較長的時間，因此調控政策真正發揮效力，把房地產市場從低谷中向上拉升，也同樣需要一個過程。

　　現狀：

　　其實新房項目的成交量并沒有出現一個明顯的升溫，所以各個項目還是會以推出“特價房”的方式來爭取更多的購房家庭。因此，現在的房地產市場價格處在一個持續的筑底階段。

　　以最新發布的降息為例，對于當下正在購房的家庭來說，可以有效地降低杠桿，是明顯的利好。不過，對于大多數處于觀望的人來說，降息并沒有明顯拉動需求的作用，也無法大量激發潛在需求入市。因此，目前樓市尤其是新房市場，還是會持續筑底。

　　今年的“小陽春”會來，但不一定是3月份，有可能會有所推遲，實際的新房成交相比往年的“小陽春”也會顯得比較弱。

　　數據顯示，上周是北京結束春節長假的第一個完整的工作周，剛剛過去的周末二手房成交只有1100套左右，而2023年春節后首個周末，二手房市場兩天成交高達2500套，也就是2024年目前看，成交量不如去年同期的一半。

　　許多區域的二手房，包括西城區與海淀區的學區房，都出現了明顯的價格下調。目前來看，二手房價格調整是比較充分的，也出現了止跌企穩的跡象。

　　預期：

　　如何激發更多增量的購房需求，是政策下一步需要重點考慮的問題。

　　因為大家都還期待著未來還會有更寬松的政策出爐，會擔心當下買房可能會買在半山腰，所以政策牌應該盡出快出，這樣，才會給市場和增量的購房需求以信心，更有助于拉動和恢復房地產市場正常的流動性與活力。

　　專家觀點

　　58安居客研究院副院長李震：

　　今年樓市出現“小陽春”的概率很高

　　春節前通州放松“雙限”，購房者對政策進一步放松的預期很高，市場情緒上升。

　　隨著春節后人們陸續返京復工，二手房咨詢量、帶看量也在回升。此外，3月開始海淀區和東、西城區的二手房將是樓市成交熱點，這些因素都會助推市場企穩復蘇。因此，今年出現“小陽春”的概率很高。

　　對于這個判斷的依據主要有以下幾方面：

　　1.政策面：放松是大勢所趨

　　去年“認房不認貸”、降首付比例、調整普宅標準等一系列政策對樓市有一定提振，但本質還是在激活存量改善換房群體入市；春節前，通州“雙限”放松，則是真正觸及了放松調控的本質，提升市場增量購房需求。

　　2.市場面：也有積極跡象

　　相比去年四季度北京二手房掛牌量突破16萬套的高峰來看，目前掛牌量穩定在14萬套左右，下滑明顯。

　　2023年11月至2024年1月，連續3個月北京二手房網簽量在1.2萬套以上，1月份成交量同比上漲約50%，說明市場在逐漸回暖。

　　此外，“兩會”后北京大概率還有新政出臺，5月入學季之前，北京海淀區及東、西城的二手房成交量也會增多，都將助推“小陽春”的來臨。

　　3.降息刺激購房需求？

　　今年2月20日，5年期LPR降低25個基點，將降低購房成本，所有新購房者都可以立刻享受新政利好。尤其是改善需求更加受益，因為改善住房貸款總額要更高，降息會大大減少資金使用成本。

　　比如，一套800萬元的改善房，按照二套首付比例40%來計算，如果是25年的純商貸，那貸款總額是480萬元，降息后可以少還20萬元左右利息，數字非常可觀。

　　對于未來樓市走勢的判斷：

　　從新房供應量來看，2024年北京供地計劃已經發布，商品住宅用地計劃供應300公頃，與2023年持平，也就是說新房整體供應平穩。但從2024年各區擬供應計劃來看，同一板塊“扎堆供應”的現象依然明顯，這些新地塊入市后勢必會對周邊在售新房產生擠壓，尤其是大興、順義、豐臺等供應充足的區域，打價格戰的概率很高。

　　但是2024年優質地塊的數量也大幅增加，從首輪供地清單來看，東城金魚池、朝陽酒仙橋、海淀永豐這些板塊都有新地，由于供應少、位置佳，去化速度也會比較快。

　　另外，預計今年仍將有進一步支持樓市的政策出臺，尤其是一些庫存多、去化難的郊區可能會跟進優化限購政策，參考上海、深圳的經驗，減少外地戶籍社保/個稅年限可能性較大。

　　此外，政策工具箱中還有放松人才引進、法拍房、商辦類、離婚購房等儲備，每個政策背后都會精準釋放一批對應的購房需求，助力樓市企穩。

　　本版文/本報記者 李桁