記者探訪一個住宅小區十年自管路

　　物業服務不跟勁，小區自管行不行？

　　□ 本報記者 陳磊

　　在北京市海淀區中關村有這樣一個住宅小區，自2012年物業公司棄管以來，小區由業委會接管并依靠業主自行管理(以下簡稱自管)，自辦公司向業主提供物業服務，至今已經走過10個年頭。

　　在業主們看來，10年間，小區的物業費沒有上漲，物業服務卻有煥然一新之感，破舊電梯得以更換、小區環境得以改善、生活秩序得以維護。

　　這個小區就是東升園公寓小區。近日，《法治日報》記者實地走訪該小區，探尋其自管之路。

　　業主拒絕物業漲價

　　物業不再提供服務

　　資料顯示，東升園公寓開發于1996年，1999年全部建成入住，共有10幢住宅樓、4座配套設施建筑，有881戶業主。

　　最早入住的業主對物業公司的印象并不好。今年70多歲的業主李全(化名)告訴記者，他入住時，開發商要求領取鑰匙需要和前期物業公司簽訂物業服務合同并預交一年的物業費，否則不給鑰匙。物業公司于2000年9月開始提供物業服務，但服務質量很差，業主們很不滿意。

　　多名業主回憶說，那時候小區經常沒有人打掃衛生，環境臟亂差；秋天落葉多，因不及時清掃，常被大風吹進樓道里，搞得滿地都是；自行車、摩托車隨便停，閑雜人員隨便出入，管理秩序混亂；高層業主生活用水不潔凈，物業公司不按規定清理二次供水蓄水池。

　　更讓業主們氣憤的是，小區一共有14部電梯，入住幾年后，一度只有4部能正常運行，5部停運，另外5部未通過年檢，帶病運轉，說停就停。

　　李全記得，大概在2002年，物業公司說有一部未運行的電梯需要大修。他覺得奇怪，去找物業公司負責人詢問緣由，對方拿出一份特種設備檢驗所的報告作為依據，稱電梯大修報價14萬多元。

　　李全要求物業公司解釋這筆錢是怎么算出來的，結果對方算來算去也就是4萬多元。對此產生懷疑的幾名業主跑到特種設備檢驗所咨詢相關情況，被告知那部電梯只是電梯門鎖壞了，存在安全隱患，沒有說需要大修。最后，物業公司花了十幾元換了電梯門鎖。

　　業主和物業公司的矛盾接連不斷，雙方甚至圍繞小區的共用配套設施收益問題，對簿公堂。

　　小區業主王正偉(化名)回憶說，2000年5月，經海淀區相關部門批準，東升園公寓組建業主管理委員會(后改名為業委會)，接收了小區5000平方米共用設施的管理權，后將共用設施及配套設施委托給物業公司管理。

　　2003年6月，國務院發布《物業管理條例》。據此，東升園公寓業委會要求物業公司返還對小區共用配套設施的經營收益。由于物業公司置之不理，2006年，業委會向海淀區有關部門投訴，得到的回復是，小區共有部分經營收入歸小區業主所有。

　　王正偉介紹說，海淀區有關部門還派專人指導和督促業委會與物業公司簽訂小區共有部分委托租賃經營合同，其中收益20%歸物業公司，80%歸全體業主。但此后，物業公司沒有執行這份合同。拖了幾年之后，2010年，業委會向法院起訴物業公司要求返還經營收益。

　　2012年6月，物業公司書面向東升園公寓業委會及業主大會提出，提高小區物業服務收費標準。

　　經業主大會書面投票表決，業主們不同意提高物業收費。業主們認為，物業管理服務不到位，電梯停運、綠地荒廢、環境臟亂。

　　于是，2012年8月1日，物業公司貼出公告稱，自2012年11月1日起不再向東升園公寓提供物業服務。

　　業主大會表決通過

　　實行業主自管物業

　　小區怎么辦？

　　根據2010年10月1日起實施的《北京市物業管理辦法》(2020年5月1日，《北京市物業管理條例》開始實施)，業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理。

　　王正偉記得，小區第四屆業委會討論決定，召開業主大會，提請業主大會討論和表決，是聘請物業公司管理還是自行管理。

　　在海淀區有關主管部門、中關村街道辦事處的指導、協助和社區居委會的幫助下，業委會在小區大門、各樓門口張貼保留半個月的公告，通知全體業主于2012年9月至10月以書面表決形式召開業主大會，就“選擇物業管理方式、服務等級和收費標準及業主自行管理方案”進行討論表決。

　　統計結果顯示：小區881名業主，發表決票881張，收回502張，超過表決人數一半以上。其中，選擇同意自行管理的498張。

　　業主大會發布公告稱，根據表決結果，東升園公寓從2012年11月起實行業主自管物業。隨后，海淀區有關主管部門派員審核認定，東升園公寓召開業主大會符合業主大會議事規則，自行管理決定程序合法且有效。

　　王正偉介紹說，小區決定自管之后，業委會接受北京市有關主管部門工作人員的建議，經向海淀區市場監管部門申請登記設立服務公司，取得自行管理小區物業的主體資格。業委會根據業主大會通過的《小區業主自管方案》，招聘財務管理、客服、工程維修、保安、保潔等人員并進行業務培訓，組建了一支由業主管理的物業服務隊伍。

　　接著，業委會聘請物業服務評估監理公司，對小區建筑設計圖紙資料、物業公共部分、配套公用設施設備和物業服務用房等項目全面驗收評估，從而摸清了業主共有的全部“家底”。業委會隨后代表業主與物業公司簽署《物業交接協議書》，規定了交接的物業范圍、內容、標準和土地使用證、設備產權手續等原始資料。

　　據王正偉回憶，雙方協定2012年11月24日18時為交接時限，18時之后，小區物業服務方面的各項問題歸業委會的自管物業服務企業負責處理，“雙方交接過程平穩有序”，人員、資金、備品備件按崗到位，小區正常運轉。

　　物業費業主自己定

　　共建共享和諧社區

　　據小區業主趙大強(化名)回憶，自管之后，小區做的第一件事是召開業主大會，表決物業費標準，表決結果是物業費按接管時原收費標準收取，即每月每平方米有電梯的1.08元、無電梯的0.43元，另外每戶每年收取132元雜費。

　　目前，小區物業費每年收入約115萬元，停車費及廣告收入共計105萬元，總計220萬元；除了支付公司員工工資和維修管理費用180多萬元之外，每年還有三四十萬元的結余，記入公司賬戶，作為公司資金積累。

　　據趙大強介紹，小區共有部分租賃經營由自管公司管理，全部收入歸業主所有，由業委會收取存入業主公共維修資金賬戶，作為大修費用支出，自管公司分文不留不動。目前這部分收益已補充業主公共維修資金1000多萬元，為小區發展和更新改造儲備了資金。

　　李全告訴記者，對于業主當時反映最強烈的電梯問題，自管后，經業主表決，自管公司使用公共收益112萬元，將停用的5部電梯全部更換為名牌電梯，修復帶病運行的9部電梯，解決了高層住宅500多戶居民上樓難的問題。幾年后，小區電梯更新改造，在政府資金支持的情況下，采用業主籌集和公共收益補充的辦法，將前述使用超過15年的9部電梯全部更換。

　　一張拍攝于當時的照片顯示，業主乘坐新電梯時笑逐顏開。

　　趙大強還掰著指頭一宗宗介紹：自管當年，小區還投入兩萬多元，種植6000棵大黃洋、修復了600平方米草坪；根據業主反映，修建停車棚，使自行車、摩托車等有序停放；小區從公共積累中陸續拿出600多萬元，為6棟高住宅樓生活供水系統安裝無負壓供水設備，安裝、使用機動車智能化設備管理機動車等。

　　在李全看來，東升園公寓小區自管10年，物業費雖然沒有上漲，但小區環境整潔了、秩序良好了、物業服務隨報隨修……

　　東升園公寓業委會一位人士告訴記者，自管拉近了與業主的感情，業主感到自管公司就是自家的管家，收支盈虧都是全體業主的，不像物業公司要攫取利潤，而自己欠物業費就是欠全體業主的錢，所以不好意思無理由欠交物業費，小區的物業費收取率連續多年超過98%。

　　“自管以來，業主從沒有因欠費被起訴，自管公司和業主不搞對抗，不制造矛盾。”這位人士說。

　　眼見小區變得越來越好，王正偉卻有著自己的擔憂，如何調動廣大業主參與自主管理的積極性、主動性，保證業委會后繼有人，是亟待解決的問題。此外，小區自管還有一個“硬骨頭”要啃，即小區共有部分的確權登記，只有權屬登記清楚，業主的權利才會更明確。

　　在趙大強看來，東升園小區業主的實踐證明，業主不僅能自行管理物業，而且能比有些物業公司管得更好；落實業主共有物權，實行業主共同管理物業，是共建共享和諧社區的一種有效途徑。